Commerçants locataires de vos locaux commerciaux : vous avez été contraints de fermer vos portes pendant la crise Covid-19 ? Vous devez malgré tout régler vos loyers pendant la période de fermeture.
Dans une série de décisions rendues en juin 2022, la Cour de cassation indique que si vous êtes un commerçant locataire et que vous avez dû fermer vos locaux pendant la crise sanitaire, vous devez néanmoins régler vos loyers dûs pendant la période de fermeture. En effet, les mesures prises par le gouvernement pour essayer de contenir la propagation du virus SARS-CoV-2 ne font pas échec à l’application du droit commun de la relation contractuelle. Le contexte économique et sanitaire est simplement inhabituel.
La crise Covid-19 ne constitue donc pas :
- Un cas de force majeure ;
- Une perte de la chose louée ;
- Un manquement de votre bailleur à son obligation de délivrance ;
- Une circonstance exceptionnelle à prendre en compte par tout bailleur de bonne foi.
Cas de force majeure
En matière contractuelle, la force majeure correspond à un évènement imprévisible qui échappe au contrôle du locataire et qui l’empêche d’exécuter son obligation contractuelle de payer ses loyers (Article 1218 du code civil). Le fait qu’un contractant ne puisse pas profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne constitue pas une force majeure.
Cas pratique : dans le litige entre bailleur et locataire soumis à la Cour, le locataire ne prétendait pas avoir été mis dans l’impossibilité d’exécuter son obligation de payer le loyer. Il disait simplement avoir été mis dans l’impossibilité d’utiliser le local commercial. La Cour de cassation en a conclu qu’il n’y a pas force majeure.
Perte de la chose louée
La Cour de cassation indique que l’interdiction de l’accueil du public dans les locaux commerciaux dits non-essentiels est une mesure édictée pour limiter la propagation du virus SARS-CoV-2. En restreignant les rapports interpersonnels, les autorités publiques voulaient garantir la santé publique.
Ces mesures sont par nature d’ordre général et temporaire et n’ont pas de lien direct avec la destination contractuelle du local commercial que vous avez loué. Vous ne pouvez donc pas demander la baisse du loyer ou la résiliation du bail commercial sous prétexte que vous avez perdu votre local commercial dans des circonstances fortuites tel que le prévoit l’article 1722 du code civil.
Manquement à l’obligation de délivrance
Vous ne pouvez pas reprocher à votre bailleur les restrictions que les autorités publiques ont imposées. Il n’y est pour rien. Il n’a donc pas manqué à son obligation de vous donner les locaux pour l’exploitation de votre commerce. Vous ne pouvez pas alors vous fonder sur l’article 1719 du code civil pour refuser de payer vos loyers.
Circonstance exceptionnelle à prendre en compte par tout bailleur de bonne foi
Vous ne pouvez pas vous fonder sur le principe d’exécution de bonne foi des contrats tel que l’article 1104 du code civil l’énonce pour refuser de payer vos loyers.
Cas pratique : dans le litige soumis à la Cour, le bailleur a proposé de différer le règlement des loyers pour le reporter d’un trimestre, voire deux. Le bailleur a donc montré sa bonne foi en tenant compte des circonstances exceptionnelles de la crise sanitaire.
Afin de lutter contre la propagation du virus SARS-CoV-2 responsable de la maladie de la Covid-19, l’état a temporairement interdit l’accueil du public dans de nombreux locaux commerciaux dont les activités ne sont pas essentielles. Ces commerçants ne pouvaient dès lors plus exploités leurs commerces. Certains d’entre eux n’ont pas voulu continuer à payer leurs loyers pendant la période de fermeture. Mais le gouvernement a mis en place des mesures pour inciter les bailleurs à abandonner tout ou partie de leurs loyers. En savoir plus