États-Unis / Particulier – La taxe new-yorkaise sur les pied-à-terre au prisme de l’expérience française

Ce que vous — et New York — pouvez apprendre de la France

La nouvelle contribution new-yorkaise sur les pied-à-terre est entrée dans sa phase d’application — elle fait en même temps l’objet de recours judiciaires. Si vous détenez des biens immobiliers aux États-Unis et en France, son appellation française invite naturellement à la comparaison. Mais celle-ci peut être trompeuse : en France, une résidence secondaire et un logement vacant ne relèvent pas de la même qualification. Un logement remplissant une fonction économique similaire de part et d’autre de l’Atlantique peut ainsi être soumis à des régimes fiscaux très différents. Et au moment où New York déploie sa nouvelle contribution sur les pied-à-terre, l’expérience française soulève une autre question : ne faut-il pas d’abord déterminer et documenter l’usage réel du logement, avant d’en tirer les conséquences fiscales ?

Le pied-à-terre est peut-être français par son nom. Mais la France elle-même trace une frontière beaucoup plus précise entre une résidence secondaire et un logement vacant.

Cette distinction prend aujourd’hui une résonance particulière à New York.

En France, la frontière entre une résidence secondaire et un logement vacant est beaucoup plus précise. Cette distinction prend aujourd’hui une résonance particulière à New York.

À New York : ce logement est-il votre résidence principale ?

Pour les deux premières années d’application, l’article 30-C de la New York Tax Law New York Tax Law § 1350 — Imposition of surcharge prévoit que la surtaxe peut concerner :

• Les biens immobiliers résidentiels relevant de la Catégorie 1 dont la valeur de marché durant cette première phase d’application de la loi est d’au moins 5 millions de dollars ; et
• Les appartements dans un condominium (condo) et les parts de société de type cooperative (co-op) housing dont la valeur de marché durant cette première phase d’application de la loi est d’au moins 1 million de dollars.

Nota. Dans leur communication publique, le DOF considère que les maisons individuelles et les immeubles collectifs (de deux à trois familles) sont imposables si leur valeur de marché dépasse 5 millions de dollars. La loi dans sa lettre considère au contraire comme imposables les maisons individuelles et les immeubles collectifs (de deux à trois familles) dont la valeur de marché est d’au moins 5 millions de dollars (New York Tax Law § 1350). Consulter la New York Tax Law § 1350 C’est le seuil d’imposition indiqué par la loi qui fait foi. Pensez-y.

Pendant cette première phase d’application du dispositif, les maisons individuelles et les immeubles collectifs (de deux à trois familles) relèvent, selon leur valeur, du taux de 0,8 %, 1,05 % ou 1,3 %. Les condos et les co-ops sont soumis aux taux de 4 %, 5,25 % ou 6,5 %, compte tenu notamment de leur méthode particulière d’évaluation dans le paysage immobilier new-yorkais. Barème publié par le NYC Department of Finance

Ce régime initial applicable entre le 1er juillet 2026 et le 30 juin 2028 est transitoire. À compter des exercices ouverts au 1er juillet 2028, le dispositif passe à sa deuxième phase d’application, avec notamment un seuil légal de 5 millions de dollars pour les biens immobiliers imposables et une évolution particulièrement importante de la méthode d’évaluation des condos et co-ops. En l’état actuel du droit, la contribution sur les pied-à-terre disparaît au 1er juillet 2031. New York Tax Law § 1350

Mais la valeur de votre bien immobilier vous indique uniquement s’il est susceptible d’entrer dans le champ de la contribution.

Comment vous utilisez votre bien immobilier peut déterminer s’il y reste.

Selon le DOF, la contribution ne s’applique notamment pas lorsque le bien constitue votre résidence principale que vous en soyez propriétaire, locataire ou sous-locataire, un membre de la famille immédiate, une personne détenant une participation majoritaire dans la société qui possède le bien immobilier, ou le bénéficiaire d’un trust. NYC Department of Finance — Conditions d’exonération

C’est pourquoi l’expression « contribution sur les résidences secondaires », aussi commode soit-elle, peut masquer la véritable question.

La question n’est pas simplement :

Possédez-vous un autre logement ?

Elle est plutôt :

Ce bien immobilier new-yorkais constitue-t-il une résidence principale au regard des règles applicables ?

Si votre vie, votre famille et votre patrimoine immobilier se répartissent entre plusieurs pays, la différence est essentielle.

Combien cette contribution pourrait-elle vous coûter ?

Quelques exemples permettent de mieux comprendre le mécanisme — et certains de ses effets les moins intuitifs.

Exemple 1 — Votre maison de 7 millions de dollars

Supposons que vous possédiez à New York une maison individuelle dont la valeur de marché retenue par le DOF est de 7 millions de dollars, et qu’elle ne constitue pas une résidence principale au sens de la loi.

Entre le 1er juillet 2026 et le 30 juin 2028, une maison dont la valeur se situe dans la tranche allant de 5 millions à moins de 15 millions de dollars est soumise à la contribution au taux de 0,8 %. NYC Department of Finance — Barème de la contribution

7 000 000 $ × 0,8 % = 56 000 $

Dans ce cas, votre contribution annuelle serait donc de 56 000 dollars. Elle viendrait s’ajouter aux taxes immobilières que vous payez habituellement : taxe foncière, etc.

Le passage à la deuxième phase au 1er juillet 2028 n’entraîne pas nécessairement une hausse du taux pour ce type de bien. Si, à titre purement illustratif, sa valeur de marché demeurait à 7 millions de dollars et que toutes les autres conditions restaient inchangées, le taux de 0,8 % conduirait à une contribution de 56 000 dollars, inchangée par rapport à la période transitoire.

Pour les propriétaires de condos et de co-ops, en revanche, le 1er juillet 2028 revêt une importance particulière.

Exemple 2 — Votre condo de 2 millions de dollars

Supposons maintenant que vous possédiez un condo dont la valeur de marché entre le 1er juillet 2026 et le 30 juin 2028 retenue par le DOF est de 2 millions de dollars, et qu’il ne constitue pas votre résidence principale.

Durant cette période, un condo ou co-op dont la valeur est comprise entre 1 million et moins de 3 millions de dollars relève du taux de 4 %. NYC Department of Finance — Barème applicable aux condos et co-ops

2 000 000 $ × 4 % = 80 000 $

La contribution ressortirait donc, dans cet exemple, à 80 000 dollars.

Le résultat peut surprendre.

Comment un condominium valorisé par le DOF à 2 millions de dollars peut-il générer une contribution sur les pieds-à-terre de 80 000 dollars, alors que notre maison de 7 millions de dollars n’en génère que 56 000 ?

La réponse tient au système d’évaluation immobilière new-yorkais. Le DOF explique que les condos et co-ops sont évalués différemment des autres biens résidentiels et que, pour les deux premières années d’application de la loi, un condo ou co-op valorisé par le DOF à 1 million de dollars est généralement comparable, aux fins de cette contribution, à une maison individuelle valorisée à 5 millions de dollars. NYC Department of Finance — FAQ sur la valorisation des condos et co-ops

C’est également la raison pour laquelle il serait erroné de simplement reporter ces 80 000 dollars en 2028 : la méthode d’évaluation change.

Si vous êtes propriétaire d’un condo ou d’un co-op :

2028 n’est pas simplement une nouvelle année d’imposition. C’est une année de transition de la méthode d’évaluation de votre condo ou co-op.

Exemple 3 — Même bien, même valeur, usage différent

Conservons maintenant exactement le même bien et la même valeur, mais modifions un seul élément : vous le louez à une personne qui en fait sa résidence principale et qui satisfait aux conditions applicables.

Selon le DOF, le bien ne sera pas soumis à la contribution s’il constitue la résidence principale du locataire ou du sous-locataire et si cette situation est dûment établie. Vous pouvez produire comme justificatifs copie des documents attestant que le bien immobilier est la résidence principale du locataire, la copie du bail en cours et d’autres documents relatifs à la location. NYC Department of Finance — Documents requis pour un locataire ou sous-locataire

La leçon tient en quelques mots :

Même bien. Même valeur. Usage différent. Résultat fiscal différent.

Autrement dit :

La valeur peut faire entrer votre bien dans le dispositif. Son occupation peut l’en faire sortir.

Vous pouvez même avoir reçu un courrier alors que votre logement constitue votre résidence principale effective : les informations dont disposait le DOF ne lui permettaient pas de confirmer la nature exacte du bien immobilier.

La documentation devient alors centrale.

Selon l’identité de la personne qui occupe le logement, le DOF peut notamment demander une déclaration fiscale fédérale ou d’État récemment déposée, le permis de conduire, un bail, des justificatifs de loyer ou de charges, une assurance locative, des documents établissant un lien familial, des documents sociaux ou encore des attestations. NYC Department of Finance — Pièces justificatives

En pratique, la résidence n’est donc plus seulement une question de savoir où vous considérez être chez vous.

Elle devient aussi une question de preuve.

Si vous possédez un bien immobilier en France, cette logique vous semblera peut-être familière.

En France : votre résidence secondaire n’est pas nécessairement un logement vacant

Si vous naviguez entre les systèmes fiscaux américain et français, les mots peuvent être trompeurs.

À première vue, la taxe sur les logements vacants (« TLV ») Service-Public.fr — Taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) et THLV pourrait sembler constituer l’équivalent français de la contribution new-yorkaise sur les pied-à-terre.

Ce n’est pas le cas.

La documentation officielle française pose une distinction essentielle :

Une résidence secondaire n’est pas un logement vacant.

Une résidence secondaire est meublée ; un logement vacant, au sens du régime de la vacance, est non meublé.

Supposons que votre résidence principale soit à Paris et que vous conserviez un appartement à Manhattan pour vos séjours à New York.

Vous pouvez naturellement le qualifier de pied-à-terre. Mais New York ne s’arrête pas à cette appellation. Si sa valeur franchit le seuil applicable, il faut déterminer s’il constitue ou non une résidence principale au regard des règles new-yorkaises.

Inversons maintenant la situation.

Votre résidence principale se trouve à New York et vous conservez à Paris un appartement meublé pour vos séjours personnels en France.

Le seul fait que cet appartement ne constitue pas votre résidence principale ne le transforme généralement pas en logement vacant. Un logement meublé conservé pour votre usage secondaire relève plutôt de l’analyse propre à la résidence secondaire.

La fonction économique des deux logements peut être proche.

Leur qualification fiscale ne l’est pas nécessairement.

Et si votre logement français est réellement vacant ?

Changeons encore les faits.

Si votre logement français est non meublé et demeure inoccupé depuis au moins un an au 1er janvier, la TLV peut devenir applicable, selon sa localisation et les autres conditions prévues. Service-Public.fr — TLV et THLV

La TLV est calculée à partir de la valeur locative cadastrale. Les taux indiqués par l’administration française sont de 17 % la première année d’imposition et 34 % les années suivantes.

En dehors du champ géographique de la TLV, une commune ou un établissement public de coopération intercommunale répondant aux conditions requises peut instaurer la taxe d’habitation sur les logements vacants (« THLV ») pour certains logements non meublés vacants depuis plus de deux ans. Service-Public.fr — Conditions applicables à la THLV

Même une vacance réelle ne suffit pas toujours à conclure à l’imposition.

La documentation française prévoit notamment des situations d’exclusion lorsque la vacance est indépendante de votre volonté, lorsque le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année, ou lorsque des travaux importants sont nécessaires pour le rendre habitable. Pour ce dernier cas, l’administration retient en pratique des travaux dont le montant excède 25 % de la valeur du logement. Service-Public.fr — Exonérations de TLV

Si vous détenez des biens des deux côtés de l’Atlantique, retenez donc un principe :

Les qualifications fiscales ne traversent pas l’Atlantique avec vous.

Un pied-à-terre new-yorkais, une résidence secondaire française et un logement vacant peuvent correspondre à des situations qui semblent proches dans la vie courante.

Fiscalement et juridiquement, ces notions ne sont pas interchangeables.

Que devriez-vous examiner aujourd’hui ?

Si vous détenez des biens résidentiels en France et aux États-Unis, commencez par les faits, non pas par les étiquettes.

Où se trouve chaque bien ? Qui le détient ? Qui l’occupe réellement ? Pendant combien de temps ? Est-il meublé ? Est-il loué ? Quelle valeur est retenue ? Et que disent vos déclarations fiscales, pièces d’identité, baux et autres justificatifs ?

Puis posez-vous une question spécifiquement transfrontalière :

Ces documents racontent-ils une histoire cohérente ?

Cela ne signifie pas que la résidence aux fins de la contribution immobilière new-yorkaise, la résidence fiscale américaine et la résidence fiscale française répondent au même critère.

Précisément : ce n’est pas nécessairement le cas.

Un même ensemble de faits peut alimenter plusieurs analyses de résidence.

Chacune doit être conduite selon ses propres règles.

En France, une autre approche : déclarer l’occupation

Si vous possédez un logement en France, vous connaissez peut-être déjà une approche administrative différente.

Dans le cadre de la déclaration d’occupation, lorsque vous conservez la jouissance du bien et qu’une déclaration est requise, vous indiquez son statut d’occupation :

résidence principale | résidence secondaire | logement vacant

Lorsque le logement est occupé par un tiers, les informations permettant d’identifier cet occupant doivent être renseignées.

La démarche s’effectue en ligne depuis votre Espace Particulier sur impots.gouv.fr, dans la rubrique Gérer mes biens immobiliers. impots.gouv.fr — Gérer mes biens immobiliers / déclaration d’occupation La documentation officielle prévoit une déclaration lorsque le logement n’a pas encore été déclaré ou lorsque la situation a changé. Une absence de déclaration ou une déclaration inexacte peut entraîner une amende de 150 € par logement concerné.

C’est ici que l’expérience française devient particulièrement intéressante pour New York.

Dans le cadre du lancement du programme, le DOF a utilisé les informations dont il disposait pour identifier les biens potentiellement concernés, puis demandé aux propriétaires de produire des justificatifs lorsque ses données ne permettaient pas d’établir une utilisation qui pourrait être considérée comme une utilisation à titre de résidence principale. Le DOF reconnaît que certains propriétaires occupant effectivement leur bien à titre principal ont reçu un courrier précisément parce qu’il n’a pas les moyens de s’assurer qu’il s’agit bien d’une utilisation à titre de résidence principale. NYC Department of Finance — FAQ sur les courriers adressés aux propriétaires

L’expérience française offre donc peut-être à New York moins une leçon sur qui imposer qu’une réflexion sur la manière de constituer la base factuelle permettant de décider qui imposer.

New York pourrait-elle, à terme, disposer d’un historique pérenne de l’occupation de chaque logement, actualisé par son propriétaire lorsque les circonstances pertinentes changent ?

Un tel dispositif soulèverait naturellement des questions de compétence légale, de protection des données personnelles, d’échange d’informations, de charge déclarative et de coût administratif. Le système français ne peut pas être simplement transposé.

Mais son principe mérite réflexion :

Déterminer d’abord la nature du logement. Déterminer ensuite les contributions auxquelles il est assujetti.

Le pied-à-terre est peut-être français par son nom.

New York pourrait s’inspirer de cette séquence administrative française.

Les chiffres nous enseignent autre chose : l’impôt modifie les comportements

Avant l’adoption du dispositif définitif, les services comptables de la ville de New York (New York City Comptroller)New York City Comptroller — The Pied-à-Terre Tax and Its Potential Revenues ont publié une étude évaluant les prévisions de recettes de projets de loi antérieurs relatifs à la contribution sur les pied-à-terre.

Cette précision est essentielle :

Les chiffres du Comptroller ne constituent pas une prévision des recettes de la contribution finalement adoptée.

L’étude précise qu’elle s’appuyait sur des propositions antérieures parce que plusieurs caractéristiques du dispositif définitif demeuraient alors inconnues.

Mais l’analyse reste précieuse pour ce qu’elle nous apprend sur l’incertitude et les comportements.

L’échantillon initial du Comptroller comptait 19 107 biens immobiliers, dont 17 125 à Manhattan. Après ajustement de la valeur de marché estimée des condos et co-ops, l’univers modélisé représentait un échantillon de 11 226 biens immobiliers.

Selon les hypothèses retenues, on escomptait environ 575,5 millions de dollars de recettes. Ces recettes étaient estimées à environ 510 millions après prise en compte de la valeur de marché des biens immobiliers. Elles sont estimées entre 339,9 et 380,6 millions de dollars après prise en compte des locations et des réactions comportementales.

Le chiffre le plus intéressant n’est donc peut-être pas 500 millions de dollars.

C’est la sensibilité de ce chiffre aux faits et aux comportements.

L’étude concluait que les recettes potentielles dépendaient fortement du nombre de logements loués et de la manière dont les propriétaires réagiraient à la contribution — réactions qui ne pourraient être réellement observées qu’après sa mise en œuvre.

Nous sortons alors du seul terrain de la conformité fiscale.

Et si vous changiez de comportement ?

Si la contribution s’applique à votre bien new-yorkais, vous pouvez continuer à l’utiliser comme auparavant et acquitter l’impôt supplémentaire.

Un autre propriétaire peut décider de louer son logement à une personne qui en fera sa résidence principale.

Un autre peut modifier son mode d’occupation.

Un autre encore peut le vendre.

Si suffisamment de propriétaires réagissent, c’est l’assiette même de la taxe qui évolue.

Une tension fondamentale apparaît alors :

Une politique fiscale peut réprimer un comportement — ou inciter à le modifier.

Ces deux objectifs peuvent évoluer en sens contraire.

Si des logements concernés deviennent des résidences principales au sens de la loi relative à la « pied-à-terre tax » ou sont mis en location à des occupants qui en font leur résidence principale, les recettes tirées de la contribution peuvent diminuer.

Du seul point de vue budgétaire, le résultat pourrait sembler décevant.

Du point de vue de l’utilisation du parc immobilier, il pourrait raconter une tout autre histoire.

C’est précisément l’une des difficultés que les services comptables avaient identifiées : les mises en location, changements d’usage, ventes et autres réactions des propriétaires ne peuvent être mesurés qu’une fois le dispositif effectivement en place.

Et c’est ici que notre comparaison franco-new-yorkaise s’ouvre sur une question beaucoup plus vaste.

De votre pied-à-terre à une question mondiale sur le logement

Si vous possédez des logements à New York et en France, votre première préoccupation est personnelle :

Que signifient ces règles pour mon bien, mes justificatifs et mon exposition fiscale ?

Élargissons maintenant le débat.

New York, Paris, Vancouver et d’autres grandes métropoles mondiales sont confrontées, sous des formes différentes, à une même tension.

Un logement peut être simultanément votre domicile, votre résidence secondaire, un investissement, une réserve de valeur — et une fraction d’un parc immobilier urbain limité.

Chaque gouvernement choisit laquelle de ces caractéristiques il entend imposer.

La France distingue la résidence principale, la résidence secondaire meublée et le logement réellement vacant.

New York a choisi une autre frontière : certains biens résidentiels de grande valeur qui ne sont pas utilisés comme résidence principale.

Ces choix ne déterminent pas seulement le montant d’un impôt.

Ils peuvent influencer la décision d’occuper, de louer, de conserver ou de vendre un logement.

Pour vous, propriétaire transfrontalier, la question traditionnelle—

« Où suis-je résident fiscal ? »

—s’accompagne donc de plus en plus d’une autre :

« Comment chaque pays qualifie-t-il mon logement ? »

Pour les pouvoirs publics, la question est encore différente.

À mesure que New York accumulera des données sur sa nouvelle contribution, les recettes brutes ne raconteront peut-être qu’une partie de l’histoire. Il faudra également observer ce que sont devenus les biens concernés : ont-ils été conservés comme résidences non principales ? Loués à des occupants qui en font leur résidence principale ? Occupés différemment ? Vendus ? Les transactions, les valorisations ou les structures de détention ont-elles évolué ?

Pour New York, l’enjeu immédiat est plus étroit : administrer une nouvelle contribution avec exactitude, cohérence et transparence. L’expérience française suggère qu’une qualification claire des logements et un historique fiable de leur occupation peuvent contribuer à cet objectif.

Mais la comparaison nous conduit finalement bien au-delà des systèmes fiscaux français et new-yorkais.

Le pied-à-terre est peut-être français par son nom. Le dilemme, lui, appartient à toutes les grandes villes où un logement peut être à la fois un actif privé et un lieu rare où habiter.

Et la mesure la plus pertinente du succès de la nouvelle contribution new-yorkaise nécessitera peut-être, à terme, de répondre à une dernière question :

Une contribution sur les logements sous-utilisés doit-elle être jugée principalement à l’aune des recettes qu’elle génère — ou des comportements qu’elle modifie ?

Le présent article est fourni à titre d’information générale uniquement et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique, comptable, financier ou autre conseil professionnel. Les conséquences fiscales américaines, new-yorkaises et françaises dépendent des faits et circonstances propres à chaque situation, notamment de la structure de détention, de la nature et de la valeur du bien, de sa localisation, de son occupation et de son utilisation. Les exemples chiffrés sont purement illustratifs et supposent notamment les valeurs indiquées, le maintien du bien dans le champ de la surtaxe et l’absence d’une utilisation admissible en tant que résidence principale. La Non-Primary Residence Property Surcharge de New York est un dispositif nouveau dont certains aspects de mise en œuvre font l’objet de développements administratifs et judiciaires. Il convient de vérifier les règles et instructions officielles en vigueur et de solliciter, le cas échéant, un conseil professionnel adapté à votre situation.